家主の高齢化に備えて【更新】家主の高齢化に備えて | 川崎・新川崎・鹿島田の賃貸は第一ハウジング株式会社にお任せ下さい！

家主の高齢化に備えて

2016-10-18

オーナーが高齢になってくると、賃貸経営にかかわる判断や契約などの業務をするのは難しくなってきます。　

オーナーが病気や入院などで判断できない時、管理会社が家族に承諾を得ることがあるため、賃貸借契約業務を家族が代理するケースが少なくありません。また、オーナーが認知症になってしまった場合も、家族に意思確認をすることが多くみられますが、当該家族に代理権がない場合賃貸借契約は無効となり、その間賃貸経営に支障が生じてしまいます。契約内容が無効になるだけでなく、トラブルに発展してしまうケースもあります。特にオーナーに子供が複数人いる場合などは、家族間でトラブルになりやすいといえます。
例えば、同居している娘と他県に住む息子がいる場合、賃貸住宅の大規模改修など数百万の費用が掛かる契約を家主である母親に代わって娘が決めてしまうと、自分のいない場所で話が進んだことに息子が腹を立ててトラブルになってしまうのです。
 
●対策その１　　委任状
日本賃貸住宅管理協会は今年５月から「賃貸住宅所有者の認知症に備えた管理業務委任状」の締結を管理会社に推進しています。これは高齢になったオーナーへの賃貸管理業務に関する意思確認が困難になることに備える委任状です。
例えば、賃貸経営について長男と委任契約を結んでいれば、高齢になり賃貸経営に不安なオーナーにとっては安心ですし、家族間のトラブルも防げます。また、物件を管理する不動産業者とも連絡がスムーズとなります。
しかし、委任状は委任する人の判断能力に全く問題がないときに効力を持つものなので、認知症になる前に委任契約を交わすことが重要です。認知症になってからではできません。また、委任状は物件単位で委任するもので、資産すべてを網羅することは出来ません。
弊社は日本賃貸住宅管理協会会員として、必要な家主様には委任状をお願いしております。トラブル防止の為にご理解ご協力を頂ければと思います。
 
●対策その２　　家族信託
家族信託は投資信託や信託銀行の遺言信託とは全く異なり、民法ではなく信託法において資産を管理承継する方法です。最近では家族信託も家主の高齢化対策として活用が広がりつつあります。
信頼できる家族に財産の管理や運用、処分する権限を託すということで、例えば家主本人が認知症になり意思決定ができなくなっても賃貸借契約や改修工事の契約だけでなく、ハウスメーカーとの建築契約や金融機関からの借り入れを代わりに息子などの受託者が行うことができます。
 
 

権利は移動せずに財産の名義を信頼できる家族に変更することができる制度なので、財産から発生する権利や利益は本人のままで、贈与税などの税金がかからないこともメリットです。
また、家族信託を利用することにより、遺言と同じように財産の承継先を予め決めることもでき、さらに、遺言ではできなかった2次相続以降の財産承継先も決めることが可能です。今後こうした家族信託の活用は多くのオーナーに広がると思われます。
弊社ではオーナーセミナーで、より深くご理解いただけるように努めております。既にご利用されている家主様もいらっしゃいます。是非お気軽にご相談ください。
 
 

テーマ名　情報誌参考

ページ作成日　2016-10-18