オーナー向け経営情報
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オーナー新聞2016年8月号
2016-08-01
【2016年度の路線価が発表となりました！！】
7月１日、国政庁から2016年の路線価が発表されました。
路線価とは、相続税や贈与税の算出するときの基準となる近のことで、国税庁が道路ごとに１㎡あたりの単価を定めています。
路線価の全国平均は、前年比0.2%のプラスで、リーマン・ショック前の2008年以来8年ぶりに上昇に転じ、上昇した都道府県の数は14都道府県で、前年と比較して4都道府県増加しました。
東京国税局管内では、川崎区駅前本町が7番目に上昇率が高くなりました。路線価が上昇した要因として、川崎駅西口に日本最大級の売上高を計上するショッピングモール「ラゾーナ川崎プラザ」などが進出し、東口の再開発期待が高まったことが大きく、去年5月には、東口唯一の百貨店だった「さいか屋川崎店」が閉店し、川崎市が東口に新たな商業施設やオフィスビルを誘致する都市計画を策定する方針を決めたことも影響していると思われます。
また、川崎駅の東西を結ぶ自由通路や、新改札の設置工事が進み、東口では2つの商店会が一つにまとまりました。
地下の繁華街「川崎アゼリア」が全面改装するなど、西口に集まっていた買い物客を引き戻す動きも始まっています。神奈川県内別で比較しても、川崎区駅前本町の上昇率に５年連続トップ。川崎、横浜を中心に、都市部での地価上昇が続き、県内の二極化傾向が強まっていることがわかります。利便性の高い都市部に住居を移動する傾向は続くとみられ、当面は県内地価の二極化傾向が続きそうです。
（日経新聞より一部抜粋・国税庁HPよりデータ引用） 新川崎鹿島田店 高橋・佐藤
【オーナーページ】
今月は横浜市鶴見区にあります平成元年築の鉄骨造4階建マンションのオーナーＮ様にインタビューさせて頂きました。
当社が管理を受託したのは9年前。購入・当社依頼のきっかけは『将来、年金システムそのものが破綻するかもしれないとの不安から老後、月々安定した収入が見込める賃貸マンションの購入決意。購入に伴い安定経営に欠かせない不動産管理会社を探していた。』
購入当時、大手法人の借上社宅として運用されていましたが時代の流れから社宅制度縮小に伴い空室が増加、一時期、全26戸中6戸が空室という状況に・・・。
そこで当社は『あるものを活かしながら間取り変更』を提案、工事完了から2ヶ月間で空室を解消。工事から2年半たった今でも解約の都度、室内の状況を確認し現在の入居者ニーズに合せた提案をさせて頂く事で満室を維持しています。
提案のポイントとしては①入居者層の再確認から新婚層をターゲットとした2DK⇒1LDKへの間取り変更、モダンな空間を演出する為LDK部分へのアクセントクロスやダウンライト、床も木目調のフロアタイルを導入、さらに温水洗浄便座、ＴＶモニタ付インターホンなど人気設備を導入②広さ、設備、立地、家賃などを総合的にみてお得感がある募集条件の設定も功を奏したと思います。
全国的にも退去後、長期空室になる事が多い中(全国平均の空室率が約18.9％)、Ｎオーナーの建物は入退去があり再募集となった際も比較的短期間でご契約頂けています。
賃貸経営において空室期間の最小化、収益の最大化は重要な事です。
それを実現された大きな理由は、『賃貸マンションは経営、入居者様をお客様と考え少しでも満足度を上げ長く住んで頂ける環境を提供できるか』という強い思いからだと思います。
又、空室期間の減少にもこだわり尻手駅周辺の賃貸市況はもちろん解約理由等、入居者様の生の声を積極的に取り入れ、再募集時の礼金0ヶ月+契約後賃料1ヶ月無料で住む事ができるフリーレント等のキャンペーンを早期実施されています。
賃貸経営手法に『テナントリテンション(入居者保持：賃貸住宅の稼働率を高め、優良入居者を確保)』という言葉があります。Ｎオーナーの考え方、行動そのものが『テナントリテンション』の考え方に精通していると強く感じました。
テーマ名
ページ作成日 2016-08-01
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