オーナー向け経営情報
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オーナー新聞2018年10月号
2018-10-01
全国の賃貸マンションの“更新料”調査
ダイヤモンドメディア株式会社と東急住宅リース株式会社が全国の賃貸マンションを対象に賃貸マンションの更新料に関する調査データを発表しました。
今回は神奈川県のデータを中心に取り上げさせて頂きます。
神奈川県は全国で3番目に高い更新料の設定となっており、更新料０のものを含めた平均が0.64ヶ月分となっています。また、更新料０の物件を除く平均は0.97ヶ月分になっており首都圏の東京や千葉と同様、更新料の平均は約1ヶ月分という水準になっています。
そのため更新料1ヶ月と設定しても特別高いといった印象は受けませんが、お部屋探しの際に条件の似た物件を比較する場合、更新料が物件決定に影響を与える可能性があります。また、契約中の物件を更新する際にも更新料の金額によっては住み替えを検討する入居者もでてくるかもしれません。極端な例を挙げますと東京都内の物件では更新料1.5ヶ月分といったものを見かけることもありますが、それとは対照的に更新料を０に設定しているオーナー様も多数いらっしゃいます。実際に神奈川県では約３５％の物件が更新料０というデータが出ています。
更新料の設定は長期入居を実現するための戦略の一つと言えますが、それ以外にも長期入居へのアプローチ方法はあるのではないでしょうか。弊社では原則、更新時に入居者様に店舗へご来店頂き対面でお手続きをさせて頂いておりますが、その際に”入居者様の声”を聞き取る事に力を入れています。設備の不具合が無いか、騒音が発生していないか等、入居者様が不満に感じている事が無いかヒアリングを行います。このような機会が無い場合、入居者様によってはわざわざ電話するほどの事でもないと我慢される方もいらっしゃるかもしれません。
そして、その小さな不満が積み重なり解約へと繋がるケースがあります。そのため、弊社では入居者様に気持ちよくお住まい頂くための対応に注力しています。
更新手続き以外にも物件のオーナー様と相談をしながら、更新のタイミングで設備の交換や追加をするケースがあります。セキュリティを考えモニター付きインターホンの設置や快適な温水洗浄便座の設置など比較的安価で居住中であっても取り付けが容易なものを中心にご提案させていただいております。この様に更新料の一部を入居者様へ還元するというのも一つの手段と言えます。
少し先の話になりますが、年明けの2月、3月は更新の多いシーズンとなります。長期入居の実現に向けて様々なアプローチをしていくことが重要になるのではないでしょうか。
物件毎に適切なご提案をさせて頂きますので営業スタッフへぜひご相談ください。
モニター付きインターホン取り付け 温水洗浄便座取り付け
設置費用目安 約3万円～ 設置費用目安 約3万円～営業：高橋
～入居者に安心な生活を送ってもらうために～
近年、様々な方法での犯罪が増えており、また少人数の家庭や一人暮らしの人が増える中、マンションやアパートなど集合住宅での防犯設備の重要性が伝えられています。
2014年に三菱ビルテクノサービス株式会社が実施した調査によると、賃貸物件で防犯カメラが設置している割合は約28％と非常に少ないということが判明しました。
賃貸物件での心配事として、「変質者・ストーカー被害」・「空き巣被害」・「駐輪場・駐車場での盗難・イタズラ」などがあります。空き巣や盗難被害が発生した際は、その被害額をオーナーが補償することは出来ませんし、物件で発生した被害は入居者が負担することとなり、そのことが物件への不満に繋がることも多々あります。そこで今回は、防犯カメラを設置するにあたってのメリット及び注意点をご紹介させて頂きます。
犯行抑止効果
賃貸物件でよくある問題として、「ゴミの不法投棄」があります。
部外者による不法投棄は誰も見ていない時間帯が多く、敷地をずっと見張るなどの対策には限界があります。不法投棄は廃棄費用もさることながら、その物件の秩序が乱され入居者に不安を与えることとなります。また、外部だけでなく入居者のゴミ捨てのルール違反も多く、その苦情は管理会社またはオーナーへ寄せられます。実際、弊社にも入居者やオーナーからゴミのルール違反の苦情の電話が多くあります。
不法投棄は誰も見ていない時間・場所を選んで行われることから、防犯カメラで監視・録画をしておくことで大きな抑止効果が働きます。また、ルール違反をしづらい雰囲気を作り出すことができ、実際に違反があったときは、録画映像で犯人を割り出すことも出来ます。
不法投棄だけではなく、空き巣・盗難・ストーカー被害の対策としても効果は期待できます。
入居者のプライバシーには配慮を！
防犯カメラを設置する際に挙がる問題として、「プライバシーの保護」があります。
防犯カメラに関する法律や条例というものは日本国内にはなく、どの程度までプライバシーに気を付ければよいのかは非常にグレーで曖昧な所であります。そのため、設置の目的を予め入居者にチラシやステッカーなどで提示することにより、プライバシーを気にする方も安心して生活することが出来ます。
被害に遭った方がまず考えることは「引越し」です。防犯カメラを設置することにより、安心感を産み出し、空室の低下にも繋がり、さらには物件の資産価値向上に繋がります。
入居者に安心して暮らして頂くために、セキュリティ強化のために、防犯カメラを設置してみてはいかがでしょうか。防犯カメラもこの2・3年で高性能かつ安く設置することが可能になりました。
ぜひ資産価値ＵＰを検討して下さい。
（「不動産賃貸経営博士」ＨＰ 空室対策コラムより一部抜粋）
業務管理課・吉田
テーマ名
ページ作成日 2018-10-01
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