初めて投資用物件を買う|利回り|表面利回り|実質利回り | 川崎市の賃貸のことならERA第一ハウジング株式会社

不動産ご相談事例集

  • 投資用物件を初めて買うときは、どの様にしたら良いか? パート1

    2019-08-25

    投資用物件を初めて買いたい!という、お客様からのお問い合わせでした。

    最初に申し上げます。
    投資用物件を初めて買うならこれだ!!!
    ・・・というものは無いと思います。

    ● お客様の資産背景
    ● 購入する事で何をしたいのか
    ● お客様の性格は?

    まずは資産背景です。

    自己資金はいくらあるのか、借入れをする場合はいくらまで可能か。
    自宅は持ち家かどうかなど・・・

    年収が数千万ある。預金が数千万(相続や株含め)ある。豪邸を所有している。
    ではない限り、初めての投資物件で借入れをする事は現実的でないかもしれません。

    まず、特に条件が良いわけではないと、銀行の金利が高くなります。
    金利が高くなれば利息は増え、手残りが少なくなります。

    利回りという言葉を聞いた事がおありでしょうか?
    少しでも不動産・株など興味があれば、ほとんどの方が知っていらっしゃるでしょう。

    では、表面利回りと実質利回りは?
    よくネットや図面に、表面利回り12%・15%!
    などと書いてありますが、
    正直、どうでもいい数字だと思っています。

    表面利回りとはあくまで、年間の利益÷不動産の価格です。

    例えば
    年間賃料 300万円  物件価格2,000万円 が 表面利回り15%です。

    みなさん年間賃料300万円が全て利益だと思われますか?
    もちろん「何かしらの経費」が掛かります。
    固定資産税・管理費・利息・修繕費等
    正直、どこまで想定するかでパーセンテージが変ってしまいますが、
    経費の想定をしていくことが必要です。

    また、「物件価格」に関しても購入時の手数料やリフォーム費用があれば、
    合計で考えた方が、実際に使った金額への利回りがわかって良いと思います。

    「わかった!では実質利回りの高い物件を買おう!!」
    間違いではありませんが、正解でもありません。

    なぜなら、不動産として価値が高いものは、利回りが低い傾向にあるからです。※全てではない

    例えば
    1.実質利回り 25% ○○県 △△郡 駅徒歩 45分!

    2.実質利回り 5% 川崎駅 徒歩2分!

    どちらが欲しいですか?
    1が再開発されたベットタウンや、有名な大学や企業が近くにあり人が賑わっている。
    ということでもない限り、私は2を選びます。

    みなさんよく仰います。
    川崎で利回り10%の物件が欲しい!欲を言えば15%!

    不動産はバランスです。
    なぜその利回りなのかを考えてください。

    長くなってしまったので、続きはまた次回・・・





     


    テーマ名 日常

    ページ作成日 2019-08-25

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