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不動産ご相談事例集

  • 投資用物件を初めて買うときは、どの様にしたら良いか? パート2

    2019-08-31

    こんにちは。
    投資用物件を初めて買うとき パート2です。

    あまりにも時間を空けすぎると忘れてしまうので、
    早めの更新です。
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    よし!前回実質利回りを勉強したし、
    バランスを考えながら自分にあった物件を選ぼう!!

    さて、自己資金2,000万(仮)あるし、
    あと、4,000万円借りて、一棟マンション(アパート)を購入しようか

    まずは、800万円を使って、区分所有建物(分譲マンションの一室)を買おうか・・・・

    永年勉強された方であれば問題ないですが、初めての購入で一棟マンション(アパート)は、
    対応できない方もいるので、私個人的には、現金で区分所有建物(分譲マンションの一室)を
    購入した方が良いと思います。

    「いや、自己資金を使ってしまったら、大きな物件を買いづらくなるではないか!!」
    とお思いの方もいるかもしれませんが、
    一概にそうではありません。

    なぜなら、「購入した区分所有建物(分譲マンションの一室)にも価値があるから」です。
    800万円満額とまでは言わないまでも、次回ローンを組む際に評価してくれますし、
    何せ、「投資マンションを購入して運用した実績」ができます。

    ですので、区分所有建物数部屋 → 一棟マンションの流れが、良いと思います。

    では、次です。
    購入するには、新築がいいの!? 中古がいいの!?

    駅近の好立地等なら違うこともありますが、
    基本的に中古が良いと思います。

    え!?新築の方がきれいでいいじゃない!という意見が大半かと思います。
    私も自分で住むなら新築に住みたいものです。
    「ではなぜか」

    例えば、
    新築!    800万円 駅10分 賃料60,000円
    築20年!   800万円 駅10分 賃料60,000円

    こんなうまくはいかないかと思いますが、みなさんはどちらを購入しますか?
    新築!きれいな方がいい!?ですか?
    絶対ではありませんが、新築時に60,000円の賃料なのに、
    15年後60,000円で貸せますか?
    20年も経っているのに、60,000円で貸せるのであれば、
    リフォームすれば、賃料高くなる可能性もありませんか?

    また、売却も想定されていますか?
    新築800万円  → 10年後 → ?万円
    築20年800万円 → 10年後  →  ?万円

    日本人は新築・新品が大好きです。
    駅近の好立地等・人気エリアでない限り、新築は買った瞬間に価値が下がります。

    よって、世の中にこのような物件があった場合
    新築  鹿島田駅 徒歩15分 1K 1,500万円 実質利回り4%
    築20年 川崎駅 徒歩7分 1K 1,200万円 実質利回り5%

    お部屋のリフォームの状況の確認は必要ですが、
    築20年 川崎駅 徒歩7分 1K 1,200万円 実質利回り5%を選びます。
    もしリフォームをしてなかったとしても、差額の300万円があればフルリフォームができます。

    みなさんも、数年後いくらで貸せるのか、
    売却はしやすいのかも考えてみてみましょう!







     


    テーマ名 日常

    ページ作成日 2019-08-31

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