オーナー新聞2018年4月号|2018年度 公示価格発表|空き家の3,000万円特別控除【更新】オーナー新聞2018年4月号 | 川崎市の賃貸のことならERA第一ハウジング株式会社

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  • オーナー新聞2018年4月号

    2018-04-01

    2018年度 公示価格発表!!

    3月28日、国土交通省から、2018年1月1日時点の公示地価が発表になりました。
    既に新聞・ニュース等でご存知のオーナー様も多いかと思いますが幸区内の基準値について、価格順位、上昇率順位も含め掲載させて頂きました。


    公示地価は平均53万0666円/㎡(2018年〔平成30年〕)、坪単価では平均175万4269円/坪で、前年からの変動率は+4.03%となっています。
    宅地の平均地価は30万7263円/㎡、坪単価では101万5745円/坪、変動率は+3.30%(2017年)。
    商業地の平均地価は69万9600円/㎡、坪単価では231万2727円/坪、変動率-2.00%(2017年)。
    幸区の最高価格地点は「堀川町72番2外」(273万0000円/㎡)で、最低地点は「南加瀬4丁目2445番3」(25万5000円/㎡)となっており、その土地価格の差は、約10.7倍となります。
    幸区のどの標準値においても、変動率に差はあるものの、公示価格は上昇しております。

    一般的に路線価(土地の相続税評価額を算定する際の目安となるもの)は公示価格の80%、固定資産税は公示価格の70%とされています。
    2015年1月1日から相続税制が改正されました。基礎控除額の縮小等で相続税額、相続税納付対象者は確実に約2倍に増えています。又、公示価格が上がることで、路線価(土地の相続税評価額)も上がることがほぼ確実です。
    2015年に弊社関連会社『財産ドック』から『税理士が教えてくれない不動産オーナーの相続対策』を出版させて頂きました。本を読んで頂いた方や関連セミナーにご参加頂いた方から、相続対策などの相談も増えています。もし何かお困り事、お悩み事がありましたらお気軽にお声がけ下さい。様々な角度から総合的にご提案させて頂きます。
    ※相続の開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに不動産を譲渡していると取得費加算の特例が使え譲渡税を軽減できます3年目の節目が決断という事でしょうか。
    「空家の3000万特別控除」制度の期限も3年です。

    (平成30年)土地価格相場が分かる土地代データ参照
               企画室:江川   業務管理課:吉田 

     



    空き家の3,000万円特別控除


    3月も終わり、税理士にとって年間で1番忙しくなる所得税の確定申告時期が終了しました。確定申告では、毎年譲渡所得の申告手続きもさせていただくのですが、今年は、第一ハウジングさんのアドバイスによって被相続人の居住用財産を売ったときの特例(空き家の3,000万円特別控除)の適用を受ける譲渡所得の申告がとても多い年になりました。
     この規定、現行法では適用できる期間が限られているため、「実は適用できたはずなのに期限を過ぎてしまった!」ということがないよう、今回改めて内容を説明したいと思います。



    【特別控除の制度の概要】
    この特別控除は、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除するというものです。⇒ まずは、相続により取得した家屋又は家屋の敷地等を売った場合が条件となります。


    【特例を受けるための適用要件】
    1.    適用期間の要件
    相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡することが必要です。現行法上は上記以外の期間に譲渡をしても控除は受けられませんので、ご注意ください。


    2.    相続した家屋の要件
    特例の対象となる家屋は、次の要件を満たすことが必要です。
    ① 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること
    ② 相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること
    ③ 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く。)であること
    ④ 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
    (※ 相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該取壊しの時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと)

    3.    譲渡する際の要件
    特例の対象となる譲渡は、次の要件を満たすことが必要です。
    ① 譲渡価額が1億円以下
    (共有持分の場合には、1人当たりの譲渡価額ではなく、その家屋または土地の譲渡価額の総額が1億円以下でないといけません。)
    ② 家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。)、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること 

    上記以外にも、この規定は一部の特別控除との併用が可能である一方、相続財産譲渡時の取得費加算特例とは併用できないため選択適用になるなど、いくつか注意点があります。


    このように相続した未使用の空き家を処分するにはありがたい規定である反面、手続きに必要な書類が多く、書類の準備に時間がかかる場合も考えられ、自分一人で行うのはとても大変です。
    もしかしたらこの条件にあてはまる家屋や土地があるかもという方、適用期間が限られており、各種要件がありますのでご相談はお早目にお願いします。

    ソフィア税理士法人 税理士:富田 礼


    テーマ名 オーナー新聞

    ページ作成日 2018-04-01

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