超高齢化社会｜これからの賃貸経営【更新】これからの賃貸経営　～超高齢化社会で想定されること～ | 川崎・新川崎・鹿島田の賃貸は第一ハウジング株式会社にお任せ下さい！

これからの賃貸経営　～超高齢化社会で想定されること～

2016-05-17

これから超高齢化社会となっていく日本で、高齢者の独り暮らしは珍しいことではありません。また、高齢化が進んだ中で賃貸経営をしていくと、入居者が賃貸物件で老衰または病気で亡くなってしまうケースもあるかもしれません。

●告知義務
入居者が亡くなってしまうケースには自然死のほか事故死、自殺、他殺があります。そのような物件では、次の入居者へ告知をしなければならない場合があります。通常、自然死以外の場合、一般的にはその部屋に住むことが何となく嫌な気持ちがする…という心理的瑕疵物件に該当するため、告知義務があります。
では、近年心配される孤独死は告知義務がないのでしょうか？ 一般的に孤独死は老衰や病気で亡くなる自然死と考えられ、告知義務はないとされています。しかし、孤独死で死後ご遺体が放置され、腐臭や汚れが生じてしまった場合など、遺体の状況によっては心理的瑕疵に該当するような状況もあると考えられます。告知義務の有無についてはケースバイケースで明確な基準が設けられているわけではありません。今後ますます高齢化が進む中で、留意しなければならないと考えられます。

●損害賠償
賃貸物件の入居者は、賃貸借契約における基本的な義務として、適切な注意を持って賃貸物件を利用する義務（善管注意義務）を負っています。
例えば、入居者が自殺により賃貸物件で亡くなってしまった場合、自殺は入居者が自らの意思で賃借物件にキズをつけてしまうものと考えられ、善管注意義務に違反したとして、賃貸人は入居者の相続人や保証人に対して一定の損害賠償を求めることができることがあります。
一方で、賃貸物件内で自然死により入居者が亡くなってしまった場合、過去の判例では、賃借人に善管注意義務の違反を認めることは出来ないと判断しています。自然死においては、自らの意思によってその部屋で亡くなることを選択したわけでも、自らの死を具体的に予測できたとも基本的に言えないからです。
とはいえ、賃貸物件内での自然死でも、期間の経過とともに悪臭や汚れが物件についてしまった場合、改修工事をしなければ次の住人に貸すことができません。こうしたケースにおいて、過去の判例では、賃借人は賃貸借契約が終了する際、部屋を借りた時の状態に戻して賃貸人に返す義務があるとして、物件の修理費用や工事期間の賃料相当額を賃貸人に生じた損害として認め、賃借人の保証人に対してその支払いを命じています。

賃貸物件内での入居者の死亡は、その原因や具体的な状況によってその後にとることのできる対応は様々です。今後社会全体の高齢化が進むと孤独死も増えると思われます。賃貸経営上避けては通れないリスクとして想定しておくことも必要になってきています。

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ページ作成日　2016-05-17