オーナー向け経営情報
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オーナー新聞2018年1月号
2018-01-08
明けましておめでとうございます。
2018年は、今年の干支にちなんだ株式相場の格言「戌笑う」の通り、日経平均株価は、昨年同様、活況の滑り出しとなりました。4日の東京市場の終値は、年末に比べ741円39銭高となり、1992年（平成４年）1月以来、26年ぶりの高値をつけました。
不動産の市況においても昨年は活況でありましたが、しかし金融機関は投資用不動産への融資に対して慎重になりつつあり、今年前半が土地等の取引のピークとなることが予想されます。
賃貸市況は少子化と労働人口の減少により、今後さらに厳しくなるものと予想されます。皆様の大切な資産を守るためには、「知識、経験、データに裏付けられた『知恵』を絞り出す」必要性があります。
賃貸市況を取り巻く各種法律の改正、特に民法改正や民泊への対応等、取り組むべきことは数多くあります。
私ども第一ハウジング(株)は常に新しい情報を皆様に発信しつつ、あらゆる変化に適切、的確に対応できるように努力して参ります。
2018年度の税制改正では、今年も、資産税にかかわる改正が発表され、相続税に大きく影響を与える小規模宅地の評価減の改正が今年も行われ、17回目の改正となる予定です。
また、所得税の改正もあり、従来の待ちの姿勢の賃貸経営では、さらに厳しくなります。
オーナー様に賃貸不動産経営者として的確な判断をしていただくため、「街角情報館ＮＥＷＳ」、「OWNER’S NEWS」「不動産投資Journal」等の情報誌、さらにはオーナーセミナーを通じての情報提供と、皆様の資産を守り、かつ、攻めの提案をしてまいります。
本年もよろしくお願い申し上げます。 代表取締役 加藤豊
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これからは「更新時対応」が「空室対策」
１年を通し１月～３月は賃貸の動きがピークを迎えます。退去するお部屋が出る一方、契約更新の件数も増えるのもこの時期。
更新料の支払い等で“更新”が“引っ越し”のきっかけになっているのも事実です。
空室になると早期成約を目指し、入居条件の見直し・賃料減額・リフォーム等、対策として行いますが、長期優良入居者への対応はいかがでしょうか？
更新時に退去されないために“更新時にしてもらえたらうれしいサービス”をしてみてはいかがでしょうか。アンケート調査により右図の結果が出ております。
■調査地域：全国
■調査対象：年齢不問・男女
■調査期間：2017年06月16日～2017年06月30日
■有効回答数：300
■ﾏｲﾅﾋﾞ賃貸調べ
やっぱり気になるのは財布へのダメージ？
１位は２割近くの回答者が「更新料の割引」と答えていました。
・「更新時にはお金がかかるので、少しでも割引があるとうれしいです。」（20代/女性/学生）
・「今まで住んだことのある賃貸住宅では、更新料は家賃1か月分を払わなければいけなかったので、結構な負担になっていました。少額でも割引にしてもらえたらうれしいです。」（30代/女性/専業主婦（主夫））
・「不動産の更新は家賃の1か月分～2か月分の更新料がかかります。できるなら更新料不要にしてもらいたいです。」（30代/女性/正社員）
更新料は家賃の1～2か月分ほどかかるのが一般的ですが、そのことに対して不満を抱いている人は少なくないようです。確かに月々の家賃にプラスしてお金がかかるなら、家計には大打撃です。それが軽減されるなら、これほどうれしいものはないのでしょう。
プロに頼むとお金がかかるから……
続いて多かったのは「エアコンクリーニング」でした。
・「エアコンの掃除は簡単にできるようになってはいますが、本格的なクリーニングまではなかなか出来ないので更新時にクリーニングをしてもらえたら長く住もうという気持ちになれるからです。」（20代/女性/専業主婦（主夫））
・「自分たちだけでやっても完璧にはならないので、エアコンの掃除をしてもらえたら結構うれしいです。」（20代/女性/専業主婦（主夫））
「エアコンの本格的なクリーニングをやってほしい」といった声が多数挙がりました。更新後の暮らしを、より快適に過ごすためにメンテナンスをしてもらえるのはありがたいと感じるのかもしれません。
なによりの空室対策…
入居者との接点がなくても入居者が“大事にされている” “長く住みたい”と思えるきっかけを作る事が長期入居に繋がると考えます。実際に新築以来１４年間ほぼ満室を維持しているＳオーナーは、更新を重ねるごとに“高級チョコレート” “キッチンクリーニング”などプレゼンされており入居者に大変喜ばれているとのこと。
退去後にリフォーム等空室対策を行うより、現在の入居者へ投資をして長期入居してもらう事が何よりの空室対策と言えます。更新時に限らず契約者の“誕生日プレゼント”などでも喜んで頂けると思います。（※賃料減額ではなく）
オーナーにとって契約更新のタイミングは「空室を作らない」だけでなく、入居者の状況変化を適格に確認する為にも大切なポイントです。勤務先が変わっていたり、保証人が亡くなっていたり等、現況を確認する事は家賃の滞納事故を防ぐ事にもなる重要なタイミングともいえます。
更新のタイミングでの「空室対策」。始めてみてはいかがでしょうか？
本店営業 畠山 ・ 新川崎鹿島田店 佐藤
テーマ名
ページ作成日 2018-01-08
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