改正民法で賃貸業界に影響する内容 その1【更新】改正民法で賃貸業界に影響する内容 その1 | 川崎市の賃貸のことならERA第一ハウジング株式会社

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  • 改正民法で賃貸業界に影響する内容 その1

    2017-11-13

     5月に成立した改正民法は2020年をめどに施行される予定ですが、賃貸住宅ビジネスに関わる改正点が多くあります。

     

    ★賃貸ビジネスに影響を与える内容は・・・

    ①住宅設備故障時の家賃減額

    ②借主による修繕費用を貸主が負担する点

    ③敷金の返済義務を定義

    ④個人補償の限度額を設ける点

     

    今回は上記①、②について取り上げます。

    ①住宅設備故障時の家賃減額

     今改正では「賃借物の一部が滅失、その他自由により使用できなくなった場合、それが賃借人の責めに帰すことが出来ない事由によるものであるときは、賃料をその割合に応じて減額されるものとする」という条文が加わりました。

     例えば、エアコンが故障して使用できなくなった場合、それが借主の責任ではない時、使用できなくなった部分の割合に応じて賃料を減額しなければいけない、というものです。これまでは住宅設備等が故障して使用できなくなり、入居者が家賃減額を要求する場合には対応が必要でしたが、改正後は入居者から減額要求が無い場合でも、故障して通常使用できない事実をオーナーや管理会社が知った時点で適切な家賃減額をしなければいけなくなります。

     

    表①のように公益社団法人日本賃貸住宅管理協会ではすでに家賃減額と免責日数の目安を策定していますが、新法施行に合わせて改訂する予定です。備付けのWi-Fiが使えなくなった場合にどれくらいの減額が妥当か…など、現在の賃貸物件の設備を加味した内容に変えていく必要があるとしています。

     

    表① 賃料減額と免責日数の目安一覧表(週刊全国賃貸住宅新聞より) 

    状 況

    賃料の減額割合(月額)

    免責日数

    トイレが使えない

    30%

    1日

    風呂が使えない

    10%

    3日

    水が出ない

    30%

    2日

    エアコンが作動しない

    5000円

    3日

    電気が使えない

    30%

    2日

    テレビ等通信設備が使えない

    10%

    3日

    ガスが使えない

    10%

    3日

    雨漏りによる利用制限

    5~50%

    7日

    【(公社)日本賃貸住宅管理協会資料】

     

    ②借主による修繕費用を貸主が負担する点

     今回の改正で「賃借人の責任による損傷については、賃貸人は修繕義務を負わない」ことが明確になりました。

     また、賃貸物件の修繕が必要な場合に、貸主が賃貸物件の修繕が必要であるということを借主から受けていたにもにもかかわらず、相当期間内に必要な修繕をしない時や、急を要する事情がある時は、借主が修繕を行うことが出来るということも明記されました。

     但し、「どのような状態が急迫であるか」、「修繕が必要な範囲について」が明確に定められているわけではなく、借主が相場より高い金額で修繕した時に、その差額の負担まで貸主がすべきなのか、あらゆるケースが想定できるとされています。

     

     こうした改正点に伴って契約書の内容の見直しが必要になってきます。

    画一的に定められない点については、未然にトラブルを防ぐために特約を付ける等、柔軟に対応していくことが求められています。

     

    次回は③敷金の返済義務を定義、④個人補償の限度額を設ける点について取り上げます。

     

    参考:「全国賃貸住宅新聞」 ㈱全国賃貸住宅新聞社

     

     


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    ページ作成日 2017-11-13

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