賃貸運営のクレームの多くは建物設備のメンテナンス。
当社には、水廻り・ペンキ・クロス・木工・鍵交換など、ひとりで対応できるハウスドクターが在籍しており、ほとんどの小修繕はその場で解決いたします。
また、空き部屋が発生しないよう入居者のニーズに合わせたリフォームをご提案し、安心・迅速・便利を基本に施工いたしております。

● リフォームで、人気設備で満室稼動

　賃貸住宅のニーズは時代の流れとともに日々変化してますが、賃貸物件の設備や仕様は時間の経過と共に老朽化やすたれが出てきます。ニーズと物件価値が乖離していくに従い、空室期間が長期にわたるようになっていきます。せっかく賃貸物件を所有していても借り手がいなければ宝の持ち腐れです。まして固定資産税や当初投資した利息など、出て行くものは止められません。
　そこで、いつまでも入居者に選ばれる物件にするために、満室経営につながったリフォーム、設備投資事例をご紹介します。

バス・トイレ別はニーズのトップ

　表に設備・仕様のニーズBEST10をご紹介しました。

バス・トイレ別は、ここ数年常にニーズのトップです。実に4人のうち3人はバス・トイレ別を希望しています。内訳は、60％が絶対条件に、残り15.2％が賃料次第だが希望条件に挙げており、多くの人が絶対条件に挙げているのです。

　かつては西洋式ユニットバスがシングル向物件で流行したこともありましたが、狭さと日本の生活様式に合わないこともあり、今ではバス・トイレ別が主流なのです。
　立地も悪くなく、賃料的にも妥当な物件なのに決まらない…という場合、バス・トイレ別へのリフォームを検討してみるのも一つの手です。リフォームにかかる費用は一戸当たり70万円程度です。まずは一部屋から始めてみるのもいいかもしれません。

ご参考：設備・仕様のニーズBEST10

１位	バス・トイレ別	75.2％
２位	ガスコンロ	73.5％
３位	ベランダ	72.8％
４位	備付けエアコン	67.4％
５位	収納	65.7％
６位	部屋の階数(2階以上)	65.1%
７位	建物の建築構造	52.7％
８位	ディンプルキー	49.4％
９位	追い焚き給湯	45.2％
10位	オートロック	39.5％

「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズﾞと意識調査」
（株）リクルート／21C｡住環境研究会

風呂なし、狭小物件でもシャワー取り付け

　風呂なしでも近所に銭湯があるから大丈夫・・・と安心していてはいけません。近所の銭湯が廃業してしまったら、どうしますか？
　⇒浴室３点ユニット（シャワーとトイレと洗面台が一緒になったシャワーユニット、浴槽はありません）を取付けましょう。

一点が固定された可動式洗面台があり、洗面台下部にトイレが隠れる仕組みのものが出ています。洗面台を回転させることでトイレとシャワーが切り替わるユニットです。これなら省スペースなので、新たに浴室を入れることができない狭い物件でも導入が可能になります。

風呂なし物件は一度空室になるとなかなか決まらないことが多いです。が、このユニットを導入するとともに給湯器も新しくして、床をフローリングにしたところ、内見希望者が殺到した事例もあります。要した費用は１戸あたり120万円とのことです。

やはり畳よりフローリング

　２DKの間取りで２部屋とも畳、さらに築年数が古いと、賃貸世代といわれる若い世代に敬遠されがちです。そうして空室期間が長くなってしまう物件もあります。一部屋でもフローリングにすることで入居者が決まれば賃貸経営上の賃料収入を維持できます。

　フローリング変更費用は３０万〜５０万程度です。物件にもよりますが、賃料が75,000円／月ですと、６ヶ月空室で45万円のマイナスとなり、畳からフローリングへの変更費用とほぼ同額になります。ただ空室のままでは賃料収入は上がりません。物件価値を少しでも高めてその後の入居率をアップさせることが、賃貸経営上何よりではないでしょうか。

間取りにもはやり・すたれはある

　かつては間仕切りを多くして、各部屋のプライバシーを守ることなどが取りざたされましたが、最近は間仕切りを外して広めの部屋を求める傾向があります。少し狭い２DKであれば広めの１LDKに、３DKは広めの２LDKにした方が問合せが多くなった、空室が無くなったといった事例は多くあります。

　物件の立地によっては、その土地の賃貸のマーケットを捉えることも重要です。ファミリーよりもシングルの需要が高ければ、２DKであるより１LDKにした方がすぐ決まるようになったり、同じファミリー物件でも近隣に学校や公園などがない場合は、子供のいないDINKS・共働き夫婦のニーズを考えた間取りと仕様を備えることにより、賃料を上げても空室がうまるようになるのです。

可動間仕切り＆収納で二兎を追う

　可動間仕切りの設置も検討の価値ありです。特にファミリー物件では、入居者の暮らしの変化や家族の成長に対応して間取りも変化を要します。さらに収納付の可動間仕切りもハウスメーカーから出ていますから、そういったものを設置することにより、多くの収納を求める入居者のニーズにも合致します。結果的に物件の付加価値が高まり、退去が発生しにくい、空室ゼロの賃貸経営が実現します。

清潔感は何より重要

　駅から遠い、狭い、古いなど、入居者ニーズにあわない部分はどの物件でもあるものです。入居者のほうも全ての希望がかなう物件などないわけですから、どこか妥協したりして決めている部分も多少なりともあるものです。

　物件の設備条件等にかかわらず、最近の入居者は、比較的清潔感のある物件を好む傾向があります。長い間メンテナンスを怠ると、やはりその期間に知らず知らず積み重なった建物の年齢みたいなものが張り付いてきます。手入れを入れるべきところに行き届いていないと、それが不潔な印象を与えて、なかなか入居者が決まらないようになってしまいます。人が住んでこその建物なので、いつ入居してもいいように物件を保つことは最も重要です。長期にわたる空室でかび臭くなっていたりすると、内見にきたお客様はそれだけで入居を躊躇します。当社のほうでも管理を行き届かせていますが、定期的に換気したり、水廻りが不衛生にならないようにするなど、入居者に好印象をもたれるように維持していくことが何よりです。

シングル・ファミリーどちらの物件タイプでも、選ばれる物件であり続けるためには様々な工夫が必要です。
そこで、物件稼働率を上向かせるポイントとしては、女性の視点を活かす事が効果的です。ファミリー物件の場合、部屋を選ぶ決定権を握っているのはおおむね女性ですし、シングル向け物件にしても、女性が借りる際に重視するポイントは、男性も同様であることが多いです。

●設備・リフォーム
女性がまず気にする設備としては水廻りやキッチンです。古い物件でも水廻りやキッチンの設備が新しいものに入れ替わると、それだけで見栄えがよくなります。設備そのものを入れ替えなくても、水道の蛇口やコンロまわりを磨き上げることで清潔感をアピールできます。
また、浴室や洗面所の蛇口やシャワーヘッドをデザイン性の高いものや、アンティーク調のもの交換するだけでもガラッと印象が変わります。古い物件でもその古さを活かした部屋のイメージ作りが思わぬ効果をもたらします。
さらに、賃貸世代といわれる20代から30代は団塊世代のジュニア層で、ある程度恵まれた住環境で育ってきているという背景があり、設備の面で賃貸住宅に求める質も高い傾向がうかがえます。その一例として洗浄機能付トイレが挙げられます。その設備が当たり前で暮らしてきたユーザーにとって、無い暮らしはなかなかなじめないものです。
また、セキュリティについては最も気にするところで、男性でもセキュリティを重視する方が増えてきています。ピッキング対策の鍵や、最近ではテレビモニター付インターホンが人気設備の上位にランキングされています。緊急時に警備会社が出動したり、不審者が侵入すると自動通報されたりなどのトータルなセキュリティシステムも、現在ではユーザーの予算や用途によって様々なプランが用意されています。

●クリーニング
部屋の清潔感は女性が最も気にするところです。古い物件でも隅々に至るまでをきちんと磨き上げることで部屋全体の印象が明るいものになります。
また、部屋だけでなく、建物全体の清潔感にこだわりたいものです。物件に植栽などが植え込まれていても、手入れがされず、うっそうと茂ってしまっているとそれだけで暗い印象になっていまい、また大きな木の場合不審者侵入の足場にもなりかねないので、防犯上の問題もあります。
さらに、エントランスや共用廊下を定期的に徹底した清掃を行なう事は、物件の印象をよくするだけでなく、入居している方に気持ちよい暮らしを提供することになります。そうすることで長く入居して頂けることにもなるのです。
築年数の経った物件の場合、外観イメージが悪いことで、せっかく内装がいいものになっていても室内まで案内できないでいるのは大変もったいないことです。建物外観の印象はあなどれないもので、入居者にとって、入居を決める際の基準のひとつでもあります。
日常の建物周りの草取りやゴミ置場の管理などから見直してみてはいかがでしょうか。

参考：「全国賃貸住宅新聞」　�椛S国賃貸住宅新聞社