今やビジネスに限らず、生活のあらゆるシーンでインターネットは欠かせない存在となってきています。
賃貸の部屋探しにおいてもしかりで、かつては店頭のチラシや物件情報誌によって部屋探しをしていたものが、今ではインターネットの不動産サイトや、不動産会社のHPなどを見て、物件の情報や地域の情報を得ている場合が多くなってきています。既にインターネットを利用して部屋探しをしているのですから、引越先にもインターネットを利用できる環境を希望するのは当然の流れです。

●入居者無料ブロードバンドサービス
一般的なインターネットサービスを利用する場合、入居者は通常月額数千円の費用負担が発生しますが、これをオーナーが負担することにより入居者は無料でインターネットを使うことができるというものです。
ただ、これではオーナーにとっては負担です。そこで、賃貸住宅へのサービス提供のために開発された専用の設備を導入することで、オーナーへの負担をかなり軽くすることができます。
このようなサービスが開始されてからすでに５〜６年。開発する企業も多くなり競争も激しくなってきています。開始当時より価格も安くなってきており、一部屋あたり1,000円を切るサービスも出ているようです。

賃貸物件の設備として「ブロードバンド」は常に上位にランクされる人気設備です。特にシングル世帯にとってはなくてはならないほど重要なポイントになってきています。
昨今、物件のインターネット設備は「付加価値」としてではなく、「あって当然のもの」へと変化しています。つまり、インターネットができる環境が整っているだけではその物件の「ウリ」にはならない…ということです。
そこで、「入居者無料のサービス」が「付加価値」として注目されるのです。
不景気による引越し需要の低下や物件の供給過多などから空き室率が上昇･･･と、賃貸業界を取り巻く環境は非常に厳しくなっていますが、「入居者無料のブロードバンドサービス」の導入は、多少のオーナー負担はありますが、一つの空室対策として一定の効果を上げることが期待されるのではないでしょうか。

参考：「週刊全国賃貸住宅新聞」　�椛S国賃貸住宅新聞社

エコ住宅の新築・リフォームに対してエコポイントが発生し、そのポイントで様々な商品やサービスと交換できるという制度です。
政府は経済産業省・国土交通省・環境省の３省合同事業として2009年度第2次補正予算に1000億円を盛り込んでいます。
これまで、家電エコポイント・エコカー補助で「環境を意識したエコポイント付き」ということにブームが生まれました。今年は、住宅市場・リフォーム市場がその舞台となるのでしょうか。

●住宅版エコポイント…その概要…

	対象となる工事内容	期間
エコ住宅新築	・省エネ法のトップランナー基準相当の住宅 ・省エネ基準（平成11年基準）を満たす木造住宅	平成21年12月8日〜 平成22年12月31日に 建築着工したもの
エコリフォーム	・窓の断熱改修 ・外壁、屋根・天井または床の断熱改修 （併せてバリアフリーリフォームを行う場合、ポイントを加算）	平成22年1月1日〜 平成22年12月31日に 工事着手したもの

●対象となる住宅
住宅の所有形態等について制限はなく、持家・賃貸住宅・一戸建住宅・共同住宅等の区分に関係なく、エコポイント発行の対象となります。
賃貸住宅でもエコポイントの対象となるので、所有物件のリフォームを検討されている賃貸オーナーにとっては朗報です。

●ポイントの申請期限
・エコ住宅新築　：　　一戸建住宅　：　平成23年6月30日まで
　　　　　　　　　　　　　共同住宅　　 ：　平成23年12月31日まで
・エコリフォーム ：　　平成23年3月31日まで

●ポイント数について
エコ住宅新築の場合、一戸あたり300,000ポイント、　エコリフォームでは、各工事ごとにポイント数が定められており、一戸あたり300,000ポイントを上限としています。
詳しくは下記ＨＰをご覧ください。

・住宅版エコポイント制度概要（国土交通省発表）
・住宅版エコポイント制度概要（経済産業省発表）

賃貸経営において、最もオーナーの頭を悩ませるものの一つは家賃滞納問題だと思います。
社会全体が停滞し、デフレ宣言が出された今、これまで順調だった家賃の入金がいつ滞納になってもおかしくない状況です。

●まずは早期発見
保証会社が払ってくれている場合もあるので、オーナーが滞納そのものに気付かないことも多々あるようですが、賃借人についての情報をきちんと得ていることは必要です。
どのような状況で滞納になっているのか、支払の意思はあるのか、支払の能力はあるのかを見極めることによって、長期の滞納を避けることもできるのです。
よくあるのは支払いが一時的に遅れてしまうケース。これはきちんと賃料の入金状況を見て頻繁に手紙や電話で通知して入居者に意識付けすることで未然に防ぐことができます。

●滞納が起こってしまったら
まずは手紙・電話による家賃支払い通知を行い、それでも入金がない場合は配達証明付の督促状、内容証明郵便の送付をします。
入居者の意識が重要ですが、まったく支払う意思がないなどの悪質な場合は法的手段により「契約解除」・「明け渡し請求訴訟」・「強制執行」を行います。
入居者に部屋の出入りをさせないために、オーナーが勝手に鍵を変更してしまったりする強硬手段は法的に罰せられることがありますので、ご注意ください。

●滞納家賃の請求は…
滞納が悪質な場合、オーナーとしては入居者が退去したことでほっとして、滞納家賃の回収については諦めることが多いようです。しかしオーナーにとっては大事な収入です。請求する場合のことを考えてみましょう。
請求金額には「契約終了までの賃料」と「契約終了から明け渡しまでの損害金」があります。
また請求の相手方は、賃借人のほか保証人にも請求することができます。賃借人のみに請求したり、保証人のみに請求したり、両者同時に請求することもできます。

●時効について
賃料は、その支払期日から５年を過ぎると、借主に対して家賃の請求を行うことができなくなります。これを消滅時効といいます。時効を中断させるためには「請求」「差押え、仮差押え又は仮処分」「承認」が必要ですが、例えば内容証明郵便による請求書を出していたとしてもそれだけでは時効中断の効力を生じないので注意が必要です。内容証明郵便による請求は民法上「催告」に当たるため、時効中断事由にならないのです。なので、内容証明郵便による請求から６カ月以内に裁判上の請求（訴訟提起）をしなければなりません。

●強制執行となると…
オーナーが請求しても借主が支払わない場合、強制執行により金銭債権を回収することとなります。しかし、債務者（借主）に財産がなければ債権を回収することは困難です。
滞納に見舞われたオーナーが滞納家賃を請求せず、悪質入居者の退去でよしとしてしまうのはこうしたことも理由の一つです。

●滞納を防ぐためには
家賃がきちんと入金されないことはオーナーの賃貸経営に大きく支障をきたします。
何よりも賃料に見合った収入があるかどうか、以前の入居期間、転居の理由など、契約時の審査が非常に重要になってきます。
そして可能であれば、契約後の入居者との関係を少しずつ構築していくことも滞納がトラブルに発展することを未然に防ぐことにつながります。

参考：「全国賃貸住宅新聞」�椛S国賃貸住宅新聞社

近年、賃貸市場の消費者の主流は団塊ジュニア層やそれに次ぐポスト団塊ジュニア。
彼らはモノに恵まれ、モノにあふれた世代であるため個々のライフスタイルへのこだわりもしっかりとあるのが特徴です。住まいに対してもいわゆるオーソドックスを知り尽くしているため、ありきたりのものを嫌い、自分の価値観に合ったポイントを重視し、それによって選別する傾向が強いと思われます。

そうした消費者ニーズの傾向に低予算で応える事ができるカラーリフォームが、今注目されています。カラーリフォームは、物件の一部に「色」を入れることで、部屋の印象を様々に変化させるものです。
色には心理的に働く要素があります。たとえば赤は元気になる、前向きになるなどの心理的効果があり、青は冷静になる、熟睡できるという効果があります。部屋のイメージをスタイリッシュにしたり、「癒し」を取り入れたり、色の効果で第一印象ががらりと変わります。

カラーリフォームの成功の秘訣は、入居者のターゲットを絞り込みそれに見合ったカラーを部屋に効果的に盛り込むことです。対象ターゲットにとって部屋の第一印象を非常にインパクトのあるものとしてアップさせるのが狙いです。
そのためには徹底した市場調査による具体的な入居者設定が必要です。入居者の性別、年齢層、学生か社会人か…などを細かく設定し、そのイメージによってカラーを選んでいきます。

例えば…
ターミナル駅に近いシングル物件ならば、ターゲットを男性、20代後半〜30代前半に設定。青を部屋のメインカラーとしてグレー系ブルーのクロスを壁の一面にするなど。壁の全面にカラーを盛り込むよりも一面、一か所のほうがアクセントとして映えます。
同様に、女性ターゲットにする場合は、クロスを乳白色系のオレンジ色にしたり、キッチン周りにも暖色系をアクセントとして配置。クロスの色を際立たせるためにスポットライトを設置して雰囲気を醸し出すなどをすると印象に残ります。
赤色など強調色は壁クロスなどにあると圧倒されて疲れますが、収納の中など開けた時に目に入る程度の頻度は、暗いところが明るく感じられ、暮らしの中でアクセントとなります。
築年数の経過した老朽化物件などで空き室が目立つ場合、カラーリフォームは一部屋からでも取り入れることができるという点で、オーナーにとって取組みやすいといえます。

最近では、部屋探しの主導権は女性が握っているともいわれています。学生の部屋探しは母親が、ファミリー・カップルの部屋探しでは女性の意見が通ることが多いようです。
直感的な印象ひとつで好みを決めてしまう女性にとって、カラーリフォームは感覚に訴える点で非常に効果的です。

参考：「全国賃貸住宅新聞」　�椛S国賃貸住宅新聞社

物件販売図面等をみると道路でも様々な名称があることに気付きます。ご自分の所有する物件が接している道路はどのようになっているでしょうか。

建物を建てるとき、その敷地は道路に２m以上接しなければならないという「接道義務」があります。この接道条件を満たしていないとせっかくの土地でも建物を建てることができません。細い路地（幅員２m未満）ではこの条件を満たさないとされ、「再建築不可」となってしまいますので注意が必要です。

道路は道路法や建築基準法、都市計画法などで定められています。
◎建物を建てるために敷地が接する「道路」として認められるものは建築基準法４２条に定められています。
●道路法による道路　国道・都道府県道・市町村道など
●都市計画事業によって造られた道路
●建築基準法施行時に既に存在し、一般の交通に利用されている既存道路（幅員４・６m以上）
●その他私道であっても認められるものがあります。
・「位置指定道路」　
道路に２m以上接する必要があるという接道条件を満たすために、私人が所有する土地を道路として使用するとして指定を受けた土地の部分のことを「位置指定道路」といいます。都道府県知事や市町村長に認可してもらい指定を受けたものです。
建築基準法上の道路がなく、未開発の場所で建物を建てる場合によく用いられます。
・「２項道路」
建築基準法が施行されたとき、すでに建物があった幅員４m未満の道路で、都道府県知事や市町村長の指定した道路のことです。
この道路に接する敷地に建物を建てる場合、道路の中心線から２m（区域によっては３m）後退した線をその敷地と道路の境界線として、本来の道路の線とその境界線の間に建築物を建てることはできません。これをセットバックといいます。
崖や川沿いの道路などの場合、崖や川と道路との境界線から４m後退した線が敷地との境界線となります。

　敷地の接道状況は、建物の再建築やその土地の売却などに非常に影響を与えます。その敷地が接する道路の状況をよく知ることは重要です。

□ご注意□
路線価は相続税・贈与税を算定するための評価額で、国税庁により、通常「道」に価格を付されています。この「道」は必ずしも建築確認が取れる「道路」ではないケースがあります。税理士がこのことを見逃してしまうと、実際売却不可の土地が多額の評価を受け、相続税上大変な損をしてしまうこともあります。

このほど、国土交通省による基準地価の発表がありました。全国的に大幅下落、全国平均では住宅地が−4.0％、商業地が−5.9％となっています。

§基準地価とは
都道府県により、毎年一回、７月１日時点の基準地（地域の標準的な地点）の一平方メートル当たりの正常な価格を公表するものです。
１月１日時点の地価を公表する「地価公示」と並んで、一般的な土地取引の指標ともなっています。

§川崎市では
川崎市内すべて114の基準地で下落、平成17年以来の下落となりました。
参照：「川崎市の地価調査」http://www.city.kawasaki.jp/23/23tosin/home/tosin-tika/sub4.htm
用途地域別では川崎市平均で住宅地が24万5600円で−7.6％、商業地が49万3700円で−8.5％となり、全国平均を上回る下落率でした。
住宅地では、高津区で−7.8％、宮前区・麻生区では8％を超え、下落幅が大きくなっています。宮前区では10％以上の下落が4地点、高津区では9％以上の下落が3地点ありました。これまで上昇幅が大きかったところの下落率が高くなっています。
商業地では、川崎区が−10％で、92万4000円の下落となっています。川崎区では10地点すべてが6％以上の下落で、このうち10％以上の下落が4地点ありました。
ここ数年駅前開発で上昇が続いていましたが、昨年秋以降の不況で開発が鈍り、これまでの上昇が一気に下落に転じた形になっています。
住宅地・商業地ともに、上昇傾向が始まった平成18年・19年の水準にほぼ戻っているようです。

§不動産市況動向
全国的に下落傾向が顕著になったことで、これまで様子見していたのが買いやすい水準まで下落したと見る向きもあります。空室率や在庫率の改善もみられるため、回復の兆しが期待される中、引き続き厳しい状態への注意は必要なようです。

【川崎市地価調査　区別上昇・下落率推移［％］　（過去５年間）】

		Ｈ１７	Ｈ１８	Ｈ１９	Ｈ２０	Ｈ２１	H21　平均価格（千円）
川　崎　区	住　宅　地	▲ 2.0	0.3	4.5	2.7	▲ 6.1	274.3
	商　業　地	▲ 4.7	0.7	11	6.1	▲ 10.0	696.2
幸　　　 区	住　宅　地	▲ 0.4	1.7	6	3.4	▲ 6.8	290.7
	商　業　地	▲ 3.8	0.4	6	4.1	▲ 6.4	318
中　原　区	住　宅　地	0.6	3.7	11.9	5.4	▲ 7.2	318.5
	商　業　地	▲ 0.8	6.3	17.2	5.2	▲ 8.0	508.6
高　津　区	住　宅　地	▲ 0.9	2.4	6.6	3.5	▲ 7.8	267.1
	商　業　地	▲ 1.3	2.5	8.9	4.1	▲ 8.8	367.7
宮　前　区	住　宅　地	▲ 2.8	2.6	7.5	3.1	▲ 8.5	229.1
	商　業　地	▲ 1.8	5	9.1	4.5	▲ 8.5	391.8
多　摩　区	住　宅　地	▲ 3.3	2.6	6.4	3.6	▲ 7.4	213.9
	商　業　地	▲ 1.8	4.2	7.9	4.4	▲ 8.6	400.6
麻　生　区	住　宅　地	▲ 2.9	1.9	6	3	▲ 8.1	187.8
	商　業　地	▲ 2.1	3.5	8.5	3.1	▲ 7.3	304

（「川崎市の地価調査」http://www.city.kawasaki.jp/23/23tosin/home/tosin-tika/sub4.htm　より）

最近の賃貸契約者は何を重視し、何を妥協しているのか…秋の賃貸シーズンに向けて、�潟潟Nルートの調査から見えてきたものをご紹介します。
「賃貸契約者にみる部屋探しの実態調査」　賃貸情報ﾌｫﾚﾝﾄ
http://www.forrent.jp/house/fr/edit/survey/01.php

●引越しのきっかけ
　全体では「更新時期がきたから」が17.0％でトップとなっています。更新時期を機に今の生活を見直したり、環境を変えて新しい生活を…とする人が引っ越しに踏み切るのでしょう。
　右表は全体平均値ですが、各ライフステージごとの集計もあり、それぞれのトップは以下のとおりです。

[引越しを思い立ったきっかけは？]各ライフステージ　トップ

男性社会人	転職したから	22.1％
女性社会人	一人暮らしをしたかったから	21.0％
ふたり暮らし	結婚した（する）から	35.7％
ファミリー	転勤したから	19.7％

[引越しを思い立ったきっかけは？（複数回答）]

更新時期がきたから	17.0％
一人暮らしをしたかったから	13.5％
転職したから	13.0％
今よりよい条件の物件を見つけたから	12.5％
結婚した（する）から	11.2％
就職した（する）から	11.0％
転勤したから	8.5％
離婚した（する）から	2.4％
その他	16.8％

女性社会人以外は、生活の変化によって引っ越しをする（余儀なくされる）ことが多いのに対し、女性社会人は「一人暮らしをしたい」という内的要因によって引っ越しをするのが特徴です。女性社会人の自由度がうかがえます。

●部屋探しで重視した条件／あきらめた条件は？
　重視したのは何よりも「家賃」がトップ。93.7％とほとんどの人が重視していますが、一方で４人に１人はあきらめてもいるのが実情のようです。これを家賃別で見ると、家賃5万円未満の層では「家賃」をあきらめた人は9.9％と少なく、他の条件をあきらめても「家賃」にこだわることがわかります。一方で家賃15万円以上の層では「家賃」をあきらめた人は38.8％と多いとのこと。他の希望条件を満たすために高額家賃になってもよいとする傾向がうかがえます。
次いで重視されているのは「路線・駅やエリア」「最寄駅からの時間」「通勤・通学時間」といった条件。生活していく上でのアクセス・利便性を重視する傾向が強くなっているのがわかります。これらは「あきらめた」ポイントが低くなっているため、重視率が高く、かつあきらめられない条件でもあるようです。
「立地・周辺環境」についても同様となっています。

[部屋探しで重視した条件／あきらめた条件は？（複数回答）]

条　件	重視した	あきらめた
家賃	93.7％	24.9％
路線・駅やエリア	77.0％	9.1％
最寄駅からの時間	63.5％	21.2％
間取り	59.7％	14.9％
通勤・通学時間	54.1％	9.0％
立地・周辺環境	52.7％	7.1％
面積（広さ）	52.6％	23.7％
初期費用（礼金・敷金・仲介手数料など）	45.1％	26.7％
築年数	40.6％	36.8％
設備・仕様	28.1％	15.7％
住戸の向き	27.5％	18.6％
部屋の数	22.4％	17.2％
セキュリティ	17.8％	24.8％

参考：「全国賃貸住宅新聞」　�椛S国賃貸住宅新聞社
「賃貸契約者にみる部屋探しの実態調査」　賃貸情報ﾌｫﾚﾝﾄ

＜調査概要＞　　�潟潟Nルートが部屋探しに関する調査をインターネット上で実施。
調査期間：2009年3月19日〜25日　　調査対象：首都圏2008年1月〜12月に入居した賃貸住宅入居者
有効回答数：1034人

今改正は景気回復をねらったもので、不動産市場を活性化するための優遇策が盛込まれています。

●「1000万円特別控除」
平成２１年・２２年に取得した土地を長期（5年超）保有後に譲渡し、売却益が出た場合、その譲渡益から最高額1000万円控除できるというものです。1000万円に満たない場合はその譲渡所得の金額を控除できます。税額にすると最高額200万円の減額になるとのこと。
相続対策等で資産の組み替えを検討している場合、一考の価値ありです。

●「先行取得に対する課税の特例」
先行取得とは、課税の繰り延べが認められる買換え資産の取得方法の一つです。
「買い替え」を考えるとき、まずはある資産を売却し、その売却代金で別の資産を取得します。これが一般的な「買換え」に当たります。税務上では、買換え資産の取得を先にすることも認められています。これが「先行取得」です。
この特例は、平成２１年・２２年中にある土地を取得し、その後１０年以内に他の土地を売却した場合、次の３つのうちいずれか低い金額を譲渡益から控除することができます。　
１．その譲渡益の80％または60％相当
２．譲渡利益の金額から一定の譲渡損失の金額を控除した残りの金額
３．先行取得土地等の取得価額
そして、上記で控除した金額を圧縮記帳（課税の繰り延べ）できるものです。つまり、「譲渡利益金額から控除した金額」を先行取得土地の取得価額から減額するということです。
その後、先行取得土地等を売却するとき、その譲渡所得を計算するための取得価額は、減額後の価額となります。

どちらの制度も、土地を売却して譲渡益が出ていないと適用する意味がなくなってしまいます。
今後の土地価格が上昇することが前提になっているので、予測不可能な部分が多々あり、注意が必要です。
現在のところ、不動産価格は底値といってもいいほど下落しています。近年市況の予測は難しいですが、今後上昇する可能性は高いという声もあります。

「先行取得に対する課税の特例」の場合、先行取得土地について、「特別関係者（親子・夫婦など）からの取得ではないこと」「相続・贈与等による取得ではないこと」など特例を受けるための要件が決められています。この要件に当てはまらない場合、制度を利用することができません。さらに、特例の適用を受けるための「届出書」を税務署に提出する必要があり、その期限についても規定されています。
詳しくはお近くの税務署・税理士等におたずねください。

参考：「バードレポート」　�潟oード財産コンサルタンツ
「全国賃貸住宅新聞」　�椛S国賃貸住宅新聞社